Анализ рынка недвижимости в 3-м и 4-м кварталах 2011года, подведение итогов 2011года и прогнозы на год 2012.


Европейский кризис – удобное время для принятия решения о покупке квартиры, и, как показывает статистика продаж недвижимости за 2011 год, многие это понимают.
Для начала – очевидный факт: уровень продаж квартир в новостройках в 2011 году возвращается на докризисные, высокие позиции. Крыша нашего условного многоквартирного дома, выстроенного покупателями в 2011 году, возвышается не только над невысокими строениями номер 2009 и 2010, но и над высоткой №2008 (Застройщики с 50 и более жилыми/нежилыми единицами в проекте продали 3455 новых квартир в 2011 году).
Интересно, какой вид откроется с него на дом номер 2012?
Вернемся к прогнозам в конце статьи, а пока взглянем на другой график – демонстрирующий распределение продаж недвижимости в Праге по районам.


Из тех самых 3455 новых квартир, реализованных в 2011году, 28% (973 квартиры) куплены в Праге 5. Немного отстает Прага 9 - 25.8% (891 квартира), а на третьем месте - Прага 10.
Почти полное отсутствие интереса к квартирам в центре города стало уже привычным. В какой-то степени это объясняется отсутствием предложений от застройщиков (в отличие от Москвы за сохранением облика «Златы Праги» строго следят соответствующие органы).


Можно выделить несколько причин возросшего спроса на квартиры в новостройках. Одним из главных стимулов являлось ожидание изменения льготной ставки НДС с 10% до 14% с 1 января 2012г.
Подобный скачек продаж уже был в 2008 году, однако, бум продаж в 2008 года пришелся на 1 квартал, а потом он постепенно спадал. Продажи в 2011 году следует разделить на два этапа – в первой половине они соответствовали тенденциям прошлого года, а во втором полугодии внезапно увеличился спрос, и, соответственно, пошли вверх продажи.


Другая причина - неясная экономическая ситуация как в самой Чехии, так и во всей Европе. В такое время (когда свои дома сидят), потребители, желая защитить и сберечь накопленные деньги, вкладывают их в недвижимость, стараясь обезопасить себя от финансовых потрясений. Тем не менее, цены на жилье в новостройках в 2011 году снизились на 4,5 % по сравнению с ценами года 2010 (когда квадратный метр стоил около 56500 крон). Реальная цена квадратного метра в 2011 году составляла 54000 крон в новостройке.


В течение всего 2011г. цены незначительно снижались, и продолжалось это до ноября, когда в связи с дефицитом предложений готовых квартир на рынке цены немного подросли. Что же происходило на рынке вторичной недвижимости? Цены в 2011 году снижались, и к концу года стоимость квадратного метра вторичной недвижимости составила 37800 крон.
Недвижимость за пределами Праги тоже дешевела, но в меньше степени. В среднем цена здесь уменьшилась на 3,5%. В конце 2011 года новую квартиру в Чехии можно было приобрести за 32000 крон/м2, а цена на вторичном рынке составляла 23500 крон/м2.


По данным комитета статистики Чехии (Český statistický úřad) по продажам со второго по третий квартал 2011г. цены на новостройки выросли на 2,1% (по сравнению с показателями за тот же период 2010 года). В третьем квартале 2011 года новые квартиры немного подешевели (на 1,4%) Причина тому – строительство и ввод в эксплуатацию более дешевых проектов.
Если проанализировать изменение рыночных цен на вторичную недвижимость в Чехии с 2008 по 2011 годы, то мы увидим, что они выросли на 17%.


Самые дорогие квартиры, как и следовало того ожидать - в Праге. К примеру, за не новую трехкомнатную квартиру просят в среднем 2.700.000 Крон. Эксперты также отметили заметное снижение цен на жилую недвижимость в 2011г. в Карловых Варах. Цена за стандартную квартиру площадью 68 м2 там составляла 1.543.000 Крон по данным на конец 2011г.


И, наконец, совершенно противоположная ситуация складывается с земельными участками под жилищное строительство в Праге, где цены медленно, но растут. Цены же на земельные участки для коммерческого использования продолжают стагнировать – сказывается все тот же экономический кризис. Хочется заметить, говоря о годе нынешнем, 2012, что мы не ожидаем значительных изменений в рыночных ценах на недвижимость. Ясно, что при выборе дома или квартиры в этом году важнейшим критерием явится именно цена. Большая конкуренция среди застройщиков повлечет за собой в первом полугодии некоторое вынужденное снижение цен, и делать это они будут, стараясь как-то компенсировать покупателям увеличение ставки НДС.
Так что в итоге в выигрыше останется покупатель, грамотно воспользовавшийся ситуацией на рынке, а сейчас как раз наступает благоприятный момент для инвестирования в новостройки, ведь застройщики уже значительно понизили цены.