Чешская недвижимость 2016. Итоги года

Уходящий год был ознаменован существенным подорожанием в сегменте чешской недвижимости, падением ипотечных ставок, их замораживанием и присвоением обязанности платить налог за перевод права собственности покупателю. Все эти факторы сыграли существенную роль в развитии чешской экономики и понимании населением процесса инвестирования. 

30%

Именно на столько подорожала недвижимость Чехии с января по декабрь 2016 года. Это был самый серьезный рост цен за всю обозримую историю чешского рынка недвижимости. Свою роль в этом направлении сыграло сразу несколько факторов. 

Иммигрантский кризис в Европе подтолкнул западных европейцев перебираться в крупные чешские города, привозя сюда свои капиталы и инвестируя их в недвижимое имущество. Спрос на центральные районы той же Праги вырос в сложившейся ситуации в течение пары месяцев сразу в несколько раз. Продавцы, реагируя на ситуацию, стали повышать цены, в результате чего исторический центр столицы стал фактически недоступным для целой категории населения. 

Ипотечные ставки падали в стране на протяжении последних 20 лет, собственно говоря, со времен выдачи исторически первой ипотеки в Чехии, однако последние годы стали известны во всей Европе самыми низкими ставками, перевернувшими историю Чехии и отношения чехов к владению недвижимости. В 2016 году ставки достигли своего исторического минимума, когда гражданам и резидентам Чехии стали выдавать жилищные кредиты под 1,5% годовых. Данная реальность открыла местным совершенно новые перспективы, при которых каждая среднестатистическая семья всерьез начала думать о покупке жилья в частную собственность. Трудоустроенные рабочие с контрактом на неопределенный срок получали 100%-ные ипотеки под 1,49% годовых, предпринимали “довольствовались” двумя процентами. Спрос на недвижимость рос такими темпами, что уже в середине первого квартала уходящего года было зафиксировано подорожание на рынке недвижимости в 14%. Последующие события развивались в ожидаемом ключе и под конец года Прага хвасталась уже на 30% более высоки ценами, чем еще 11 месяцев назад. Надо отметить, что даже это не сбросило обороты: благодаря выгодным ипотекам простые семьи раскупали даже заметно подорожавшие квартиры, а продавцы активно продавали свое имущество в желании серьезно заработать. Две стороны интереса встретились, обогатив экономику всей страны.

в 2016 году было построено на 10% меньше новых квартир, чем годом ранее, что предполагалось как возрождение интереса ко вторичке. Сработало. В середине года в Праге продавались за 2 млн. крон те квартиры, которые в 2015 году никто не хотел покупать за 1 300 000. Несмотря на то, что чешская пресса пестрела размышлениями на данную тематику, коммерческий рост не является чем-то мало предсказуемым. Помимо выше упомянутых причин, Прага, сама по себе, набирает популярность вслед за другим крупными европейскими столицами, как город больших возможностей и перспектив. В чешскую столицу ехали британцы, русские, китайцы и итальянцы. Немцы же и австрийцы, например, нашли себе и другую Прагу - в частности уютный студенческий город Оломоуц, который отличается высокой комфортабельностью жизни, но и достаточно высокими ценами на недвижимость. Город все больше говорит по-немецки и представляет собой очень интересное место для инвестиций со стороны немецкоязычных инвесторов. 

На подорожание чешской недвижимости и повышение уровня жизни в стране серьезно повлияло привлечение иностранного капитала в страну. За последние несколько лет свои офисы открыли здесь сотни международных компаний. Тот же “Амазон” привез сюда не просто представительство, но и самый крупный европейский склад, дав стране множество новых рабочих мест. Чем больше в Чехии открывается международных передовых компаний, тем больше специалистов со своего мира устремляет сюда свои стопы. Многие чешские города стали меккой иностранных медиков, инженеров и программистов. Становясь востребованной европейской страной с невиданным возможностями, низким уровнем преступности, стабильной системой социального и медицинского страхования, Чехия набирает очки в качестве подорожания недвижимого имущества. Средний участок под строительства дома в чешской столице уже стоит 5 млн.крон, квартира-студия 2 млн., а трешка не в центре - 4,5 миллиона. Недвижимость набирает невероятный размах. Инвестировать в нее становится не только модно и перспективно, но и грамотно со многих точек зрения. 

Перспективы

В ноябре ипотечные ставки в Чехии были фактически заморожены, что было в буквальном смысле единственным периодом за последние годы, когда они перестали падать. В 2017 году ожидается их умеренный рост. Есть, однако, новости, которые приведут к глобальным изменяем устоявшейся в последние годы системы выдачи ипотек в стране - и это ужесточение в выдаче максимальной суммы ипотечного кредитования. Если 2016 год отличился тысячами так называемых ”стопроцентных ипотек”, когда банки финансировали оплату полной стоимости недвижимости за покупателя, то под конец года лимит был снижен на государственном уровне до 95%. Правительство страны решило ввести дополнительную меру перестраховки для заявителей - проверить, способны ли они насобирать хотя бы 5% собственных средств для покупки выбранного ими жилья. С апреля 2017 года эта планка понизится и вовсе: потолком будет уже 90%. Пока не ясно, в какой именно мере это новшество коснется заявителей без долгосрочной визы в Чехии. А Чешская Республика именно та страна, где даже нерезидентам выдаются 60%-ные ипотеки. Помимо этого, ввиду нового законодательства, позволяющего досрочно гасить 25% от остатка ипотеки ежегодно, ожидается подорожание в обслуживании самой ипотеки, на которое банки будут вынуждены пойти ввиду повернувшихся не их сторону законов. Если раньше финансовые инсинуации сдерживали своих клиентов от досрочного погашения штрафными санкциями, то теперь правительство практически полностью их запретило. Исследование данного вопроса будет занимать аналитиков весь грядущий год. 

Пожалуй, самой интересной новостью наступающего года является тот факт, что подорожание цен на недвижимость более не предвиделся. Банально, но нет тому видимых причин. Это дает почву для предложений, что у потенциальных покупателей будет больше времени для принятия решения о покупке, особенно это касается тех, кто планирует финансировать покупку лишь собственными средствами. Те же, кто ожидает помощь от банков, должны будут равняться на апрель, когда максимальная сумма кредита, как уже говорилось, достигнет лишь 90%. Это значит, что за все последующие исключения с заявителя будут снимать очередные проценты. Примером может служить ситуация, при которой выбранная покупателем квартира будет стоить 3 млн. крон. По новому закону он должен будет иметь минимально 300 000 накопленных средств, при этом, если он, например, является гражданином России и резидентом Евросоюза, то автоматически попадает в зону риска для чешского банка, а это значит, что ему будет отказано еще в 10-ти процентах ипотеки. Т.е. если в 2016 году эти 10% высчитывались бы из 100, то в году новом они будут вычитаться из 90%. По факту, иностранный резидент Чехии будет должен иметь уже 600 000 личных сбережений. Даная реальность может заставить поторопиться целый ряд заинтересованных в покупке недвижимости лиц. 

Еще одним неприятным и крайне важным изменением 2017-ого года является вступивший в силу уже закон о том, что перевод право собственности на нового владельца теперь будет оплачиваться из кармана покупателя. На протяжении долгих лет данная обязанность лежала на плечах продавца. Теперь же потенциальные покупатели обязаны будут заплатить налог в размере 4% от стоимости жилья государству. Пока нет подтверждений тому, что данную сумму можно будет включить в ипотеку, хотя разговоры на данную тему уже облетели страну. Вероятнее всего, это было бы логичным решением со стороны банков, позволяющих им привлечь новых клиентов. Целый ряд небольших, не самых богатых и особенно новых банков живут фактически единственным заработком: и это с льготного кредитования жилья - ипотек. 

Времена меняются, заново пишется экономическая и социальная история Чехии. Одно здесь остается неизменным - это инвестиции. Чешский рынок недвижимости доказал не только свою способность сохранять, но и приумножать капитал. Чехия показала себя стремительно развивающейся современной прогрессивной страной, где можно комфортно и стабильно не только зарабатывать, но и жить, строя будущее. Задайте нам свои волосы любым удобным для вас способом.

Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома