Как инвестировать в недвижимость и не прогадать

Давайте на примере рынка недвижимости Чешской Республики разберем возможности инвестирования в эту заманчивую сферу и риски, с ней связанные. Существуют простые и доступные механизмы, как определить ликвидность инвестиционной квартиры, благодаря которым даже не специалист в недвижимости может легко зарабатывать годами. Чехия - страна стабильной экономики, где отсутствует инфляция, сам рынок недвижимости, и, в частности, аренды, отлично зарекомендовал себя за десятки лет. В Чехии в аренде живет почти половина населения городов: студенты, бизнесмены, приглашенные специалисты, иностранцы, молодые парочки и т.д.

Каждый может

Вопреки распространенному мнению, инвестором в Чехии может выступать фактически каждый человек. Не обязательно обладать сотнями тысяч евро, чтобы начать здесь зарабатывать. Благодаря, сравнительно со многими странами Евросоюза, невысоким ценам, инвестировать в Чехии можно уже со 100 000 евро в Праге. В других городах эта сумма может уменьшиться почти вдвое. Помимо этого, Чехия предлагает даже иностранцам без долгосрочной визы и работы выгодные ипотеки под 2,5% годовых. Иностранец, который никогда не жил в стране, может получить до 60 процентов от стоимости выбранного им жилья. Важно отметить, что квартиры, купленные в ипотеку, все равно способы приносить доход. Главное, что необходимо, так это купить “правильную” квартиру. 

Не дом

Самым первым шагом в анализе ликвидности недвижимость, а это значит, ее быстрой сдачи в аренду и такой же быстрой продажи в случае надобности, будет осознание того факта, что с точки зрения инвестиций, разумной покупкой будет квартира, а не дом. Семейные дома всегда тяжело сдать. С одной стороны, их возможно сдать в аренду сразу на несколько лет, но с другой, в случае, если квартирант купит свой дом, то вы, как владелец такой недвижимости, можете месяцами искать новых арендаторов, что будет стоить вам потери денег. Помимо этого, дома надо сдавать оснащенными, что повлечет за собой высокие первичные расходы, ведь площадь дома почти всегда намного выше, чем у квартиры, особенно у той, на которую имеется реальный спрос (а это 30-50 м2). И наконец, чтобы защитить свое имущество, вам придется взимать с квартиранта сразу 6 ежемесячных платежей в качестве залога (по закону, это максимум), что часто приводит к отказу от аренды. Все дело в том, что дома чаще всего арендуют семьи с детьми и собаками, что ведет к достаточно быстрому приведению недвижимости к “нетоварному” состоянию. После такой сдачи в аренду вам придется ремонтировать весь дом. По статистике, дома сдают лишь те люди, что купили их для личного проживания, но затем по каким-либо причинам, передумали. 

Цена не решает ничего

Очень многие неопытные инвесторы при выборе инвестиционной квартиры руководствуются одним единственный фактором - ценой. Они полагают, что купив что-то дешевое и приведя это в порядок, можно заработать целое состояние. Это не так. Решающим фактором для успешной сдачи в аренду являются месторасположение квартиры. Если вы будете ее сдавать десятки лет, вам важно, чтобы квартира была привлекательна ни для одного человека, а для большинства. В случае, если вы захотите продать жилье, вы никогда не сможете преподнести не очень развитый район, как развитый, как и выдать окраину за центр тоже не удастся. А значит, вы продадите квартиру также дешево, как купили ее. Такая квартира хороша для жизни, но претендовать на звание инвестиционной квартиры она может с трудом.

Правила покупки

Итак, что же нужно учитывать при покупке инвестиционной квартиры, чтобы сдавать ее не только выгодно, но и бесперебойно. Важно, чтобы вас не пугала смена квартирантов, потому что это типичная и привычная ситуация для Чехии. Купите ту квартиру, в которой будут заинтересованы сотни людей и вы никогда не останетесь в пролете. 

А вот и простые правила:

  • Старайтесь не покупать квартиру для сдачи в аренду за городом или на самых отдаленных окраинах городов, хотя там недвижимость и стоит намного дешевле. Если же вы все-таки решились на этот шаг, то учитывайте самое главное, а именно транспортную доступность: из выбранного вами населенного пункта должны часто ходить не только поезда, но и автобусы прямо в соседний крупный город. А дорога, которая соединяет ваш городок с большим городом должна быть развитой и широкой, чтобы автомобилисты не стояли часами в пробках. Это будет единственным залогом успешной сдачи в аренду загородной недвижимости. 
  • Если вы ставите ставку на новостройки, которые достаточно легко сдавать в аренду ввиду высокого спроса на них и малого количества первоначальных инвестиций с вашей стороны (по сути, вам надо будет купить лишь кухню), то выбирайте квартиру либо в центре (что дорого), либо тот спальный район, где здание, в котором находится ваша квартира, не является одиночкой, а расположено в группе новых зданий. Это может быть как целый новый район, так и проект-резиденция. Вокруг таких районов активно развивается инфраструктура, потому как они приводят на окраину сразу несколько тысяч новых жильцов. Это может стать для рекламы вашей инвестиционной квартиры решающим шагом в борьбе за поиск выгодного квартиранта. 
  • Известный мудрый ход в чешских городах - покупать инвестиционные квартиры возле крупных учебных заведений. Они гарантировано приведут к вам не только сотни студентов, но и преподавателей, которые там работают. Университет, например, - это целый огромный мир, который нуждается в своей личной инфраструктуре. Потому многие вузы стремительно обрастают ресторанами, магазинами, банками и даже почтовыми отделениями. Урвать кусочек заработка у этой системы - идея, вовсе не лишенная смысла. Среди рисков здесь лишь то, что многие студенты на лето (июль и август) уезжают на каникулы, что приводит к прерыванию заработка. Но на этот случай существует несколько отработанных схем решения: посуточная аренда туристам на этот период, например. Или понижение арендной платы до минимума, чтобы студент хранил в квартире свои вещи, но при этом не жил там. 
  • Еще одним самым удачным вариантом покупки инвестиционной квартиры, конечно, будет центр и широкий центр. Самое выгодное решение: покупка квартиры перед ремонтом, ее реконструкция за свой счет и сдача в аренду. При такой схеме можно заработать прекрасные деньги. Как итог, квартира в центре может приносить ее владельцу около 10% дохода в год, что для Чехии является очень высокой ставкой. Средняя доходность от аренды здесь около 5-7%. Эта цифра обычно считается низкой на фоне аренды в СНГ, но нужно понимать, что речь идет о стабильности. Вы никогда не потеряете этот заработок, он не обесценится и не сгорит. Это обычный показатель для Европы. Надо отметь, что во времена кризиса, именно этот заработок спас многих из наших российских клиентов.
  • Для инвестиций покупайте только однушки и двушки. Это самые ходовые квартиры в большинстве европейски стран. Они доступны по цене, и, в случае надобности, легко продаются. Максимальная площадь - 55 м2 для столицы. Обычно, это тот самый потолок, после которого потенциальные арендаторы уже боятся переплатить лишнего за ненужные им метры. 

Самое важное, на что стоит обратить ваше внимание, это то, что все квартиры в центре и широком центре крупных чешских городов, таких как, Прага, Брно, Оломоуц, Пльзень и других, по умолчанию являются ликвидными вне зависимости от состояния дома и самой квартиры. Но лишние вложения способны очень солидно поднять арендную плату, а, значит, ваша заработок. Лучше не экономить на базовом косметическом ремонте, элементарной мебели и бытовой технике, и тогда ваша квартира будет выгодно сдаваться долгие годы. На квартиры-студии в настоящий момент в Праге стоит очередь и их цены ежесекундно растут. А значит, растер и цена их аренды. 

Давайте делать бизнес вместе! 

Мы на рынке с 2006 года. Мы подберем вам самую лучшую инвестиционную квартиру, привлечем арендаторов и будем вести ваш новый бизнес от начала до конца. Вы можете быть инвестором, даже если у вас нет миллионерских сбережений и опыта в данной сфере. Недвижимость - самый окупаемый и надежный актив в мире. Давайте заботиться о вашем будущем вместе. Тем более, что мы и сами уже в этом основательно преуспели. 

Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома