Чехия: покупка квартиры в ипотеку окупится

Ставки по ипотекам для резидентов страны в Чехии достигают 1,5%, для иностранцев без долгосрочной визы 2,5%. Но даже эти невысокие цифры являются отталкивающим фактором для некоторых из тех людей, кто подумывает о покупке квартиры в Праге, но боится переплатить. 

Сегодня мы поговорим о динамике чешского рынка недвижимости, а именно о том, как стремительно растут цены на недвижимость и как это отражается на заемщиках. 

Математика

При стандартных условиях займа, семья берет ипотеку на 30 лет, в течение которых заплатит еще 50% от первоначальной суммы. Т.е. купленная за 2 000 000 крон квартира-студия обойдется заемщикам в 3 000 000 на выходе. Кажется, что это достаточно серьезная дополнительная сумма, но реальная ситуация такова, что данная квартира уже на этом этапе стоит 3 000 000 крон, а через 30 лет она будет стоить, учитывая текущие тенденции последних 20 лет, около 3 500 000 и даже 4 000 000 крон. 

В 2014 году, например, купить такую квартиру в Праге за 2 000 000 крон было совершенно реально. Сейчас же, учитывая, в среднем, 30%-ное подорожание недвижимости по Чехии, стоимость такой квартиры стартует у 3 000 000 крон. Заемщики 2014-ого года уже остались в плюсе. Продав квартиру прямо сейчас, они отдадут свой заем и даже заработают. А если продолжат платить ипотеку, то на выходе окупят все ипотечные ставки за все годы и смогут наварить. Таким образом, получается, что, учитывая актуальную ситуацию на рынке, покупка квартиры в Чехии является беспроигрышным вариантом, без учета того, куплена она в ипотеку или за свои средства. 

Собираем деньги

Если вы задумываетесь о покупке жилья именно в Праге, то случай “подсобираю денег” все больше оборачиваются дальнейшей невозможность купить квартиру. К сожалению, это реальная статистика нашего агентства: 85% потенциальных покупателей, перенесших в 2014 году покупку трешки на потом, из-за выросших цен в 2016 году смогли купить лишь однушку. Их деньги обесценились, ведь недвижимость в Чехии с каждым кварталом становилась все дороже на 8-10%. 

В большинстве случаев выгоднее взять ипотеку на недостающую сумму, чем дожидаться пока деньги “подсобираются". За это время может наступить кризис, недвижимость может резко подорожать и т.д. 

Зачастую именно нашим менталитетом продиктован страх перед “долгами”, в то время как так живет почти вся Европа и Америка. На их примерах училась из Чехия, которая тоже постепенно прививала “культуру ипотек”. Причем, учитывая все их ошибки. Зачем покупать квартиру в старости и все жизнь жить в недостойных условиях, если можно купить ее прямо сейчас и в случае нестабильности просо сдать ее, сохранив свои деньги. 

Факты о чешском рынке недвижимости

  • ипотеки в Чехии выдаются с 1993 года, за это время ипотечные ставки ни разу не выросли;
  • ипотеку в Чехии можно за доступные деньги застраховать на случай болезни или любой другой причины, при который вы утратите способность по ней платить;
  • в истории чешского рынка недвижимости никогда не было обрушения;
  • в истории чешского рынка недвижимости был лишь один случай массового обмана покупателей, после чего вмешалось государство и справедливость была восстановлена;
  • чешские банки выдают ипотеки даже иностранцам без долгосрочных виз и работы в Чехии на выгодных условиях, во многом приближенных к гражданам страны;
  • начиная с 2014 года ипотечные ставки в Чехии достигли уже нескольких своих исторических минимумов (в разных банках). И это от 1,29 до 1,59% годовых;
  • ипотечная ставка в Чехии фиксируется на 1 год, либо на 3, либо на 5, в редких случаях - на 10 лет. Это значит, что ипотека в стране приспосабливается к условиям рынка. Вы не будете всю жизнь платить по одной и той же ставке. Она гибкая, и всегда падает. 

Интерес

Почему же дорожает чешская недвижимость, которая делает ипотеки безопасными с точки зрения переплаты по ставкам. Причин тому несколько: 

  • Прага искусственно сдерживает строительство новых квартир, чтобы создать на рынке небольшой ажиотаж. Застройщики в 2016 году построили на 10% меньше квартир, чем аналитики предсказывали интерес.
  • В страну прибывает множество международных компаний, что делает ее привлекательнее со многих точек зрения: возможность работать в корпорации, возможность хороших заработков, понижение уровня безработицы и т.д.
  • Ипотечные ставки за 20 лет упали в стране с 10% годовых до 1,5. Данный факт сделал собственное жилье доступным даже для тех, кто никогда всерьез не рассматривал его покупку как вариант для себя и своей семьи. Жить в Чехии в аренду было модным последние 100 лет, что укоренилось в менталитете местных людей. 
  • До 2034 года администрация Праги не утвердила ее расширение. Это значит, что с пребывающим населением в город (прирост 10%), квартир становится все меньше, что выносит цены вверх, на новый уровень.
  • Бесплатное образование на всех ступенях приводит в страну множество людей с разных уголков мира.
  • Иммиграционных кризис приводит в Прагу греков, итальянцев и французов, которые выкупают многие кварты в центре столицы, потому как у них достаточно высокая покупательская способность. Из-за этого на рынке создается недостаток люксового жилья и жилья премиум-класса. 
  • Чехия заняла 9-ое место в мире по дешевизне жизни. На местные зарплаты среднестатистический человек способен себе позволить больше, чем жители большинства стран. Это делает Чехию чрезвычайно привлекательной для проживания страной, куда люди стремятся ехать. Здесь недорогое питание, дешевые налоги, доступная недвижимость (для сравнения, цена квадратного метра в новостройке на окраине Парижа составляет 9 000 евро, в Праге - 1 600 евро. Налог за владение недвижимости во Франции составляет 2500 евро в год, в Чехии - 40 евро в год). 
  • Высочайший уровень безопасности привлекает в Прагу многих людей, которые стремятся к возможностям большого города, что обычно сопряжено с нестабильной криминогенной ситуацией. Прага ежегодно входит в десятку самых безопасных столиц мира. Решетки на окнах в городе практически отсутствуют, убийства совершаются лишь по бытовым причинам (0,9 убийства на 100 000 человек, в России - 9, в США - 3,4), ограблений и нападений крайне мало. 
  • Многие аналитики рынка отмечают, что развитие Праги напоминает развития Лондона и Парижа пару десятков лет назад. Именно тогда цены на недвижимость в этих городах начали существенно расти, что повлияло на их прогресс, роль на мировой арене, на цены в пригородах вокруг этих столиц и течение жизни в них. 

Ипотека для иностранца

Чешские банки выдают ипотеки иностранцам без статуса и трудоустройства в Чехии. Это значит, что самый обычный турист может купить в Чехии жилье в ипотеку. Что для этого нужно:

  • выбрать жилье
  • предоставить банку паспорт
  • предоставить банку справку о доходах с родины
  • предоставить банку трудовой договор с родины

Условия

Обычными условиями для иностранца без долгосрочной визы и работы в Чехии является срок ипотеки до 20 лет и максимальная сумма кредита в размере 60% от стоимости недвижимости. Предлагаемая ипотечная ставка в таких случаях обычно равна 2,49% годовых. 

Льготные условия получение выгодной ипотеки имеют граждане стран Европейского союза. 

Но сейчас мы заключили новый контракт с банком, который готов рассматривать иностранцев фактически наравне с местными гражданами. Иностранец без ВНЖ может претендовать на ипотеку в размере до 85% от стоимости жилья (максимально возможная по закону ипотека с апреля 2017 года) под 2% годовых на 30 лет (в ряде случаев до 70 лет заявителя).

Как повысить шансы на получение ипотеки наравне с чехами

Выше описанные условия полностью равны тем, что предлагаются чешским гражданам в их банках (за исключением некоторых случаев, когда чех долго и стабильно трудоустроен на одной и той же работе, тогда банк может предложить ему ставку в 1,5% годовых). Разница заключается лишь в размере зарплаты, требуемой для подтверждения доходов. 

Во многих ситуациях, к слову сказать, ипотеки возможно брать даже под доходы с аренды с родины или даже под будущие доходы в Чехии (в том случае, если вы будете сдавать свою чешскую квартиру в аренду, то арендная плата, которую будет вам платить ваш квартирант, может явиться основанием для выдачи вам ипотеки. Достаточно лишь договора будущей аренды). 

Итак, зарплата иностранца будет оцениваться лишь на 55-60% от ее реального размера. Поскольку чешский банк дает ипотеку на так много лет и под иностранную зарплату, то он хочет иметь хоть какие-то гарантии. И эти гарантия для него - более высокая, чем у чеха заработная плата. 

Приведем пример. Если чех берет ипотеку на 30 лет и выбранная им квартира будет требовать оплаты 11 000 крон ежемесячно, то его чистая заработная плата должна быть не менее 22 000 крон, иначе он будет признан неплатежеспособным для банка. 

В случае же иностранца без долгосрочной визы, чтобы ему получить ипотеку на 30 лет при ежемесячном платеже в 11 000 крон, то ему нужно зарабатывать минимально 31 000 крон, потому банк не будет учитывать около 40% его заработка. Это вариант идеально подходит для тех иностранцев, у кого собрана небольшая сумма денег, но они при этом хотят приобрести недвижимость в Чехии. Им будет достаточно иметь все лишь 15% собственных средств. 

Обладатели чешского ВНЖ и ПМЖ во многих банках рассматриваются, как чехи. 

Ипотека на новостройку

Получить ипотеку на новую квартиру легче, чем на вторичное жилье. И это с точки зрения бюрократической. Новые квартиры зачастую вовсе не нуждаются в оценке профессиональным оценщиком от банка, потому как являются типовыми и соответствуют всем современным стандартам.

При покупке квартиры на этапе котлована, в бой вступает необычная и зачастую весьма выгодная ситуация: покупателю необходимо внести 15% от стоимости квартиры, а оставшаяся сумма выплачивается лишь через 2 года после окончания строительства. Это просто-напросто беспроигрышный вариант. У потенциального покупателя есть 2 года, чтобы найти деньги - что-то продать либо взять ипотеку, причем достаток времени позволяет в буквальном смысле обойти все банки и получить самые выгодные условия. Если по какай-то причине потенциальный покупатель передумает, он всегда сможет продать жилье сразу по окончании строительства перед внесением оставшихся 85%. 

Минусы здесь просто отсутствуют. Налог за перевод права собственности в Чехии не платится первым владельцем. А комиссия агентства недвижимости взимается с застройщика. Таким образом, покупатель в данной ситуации совершенно освобожден от любых дополнительных оплат. Самое интересное и то, что он приобрел жилье по цене двухгодичной давности, в то время как цены на рынке уже выросли, и теперь может выбирать, внести деньги и стать-таки владельцем либо просто переуступить квартиру другому покупателю по более выгодной цене. Кстати говоря, в Праге эта идея и вовсе стала отдельным видом бизнеса. Некрупные инвесторы покупают квартиры-студии на этапе котлована и пускают их в широкую продажу тогда, когда у самого застройщика таких квартир же нет в наличии. Так за 2 года они могут заработать около 30%. 

Окупаемость с аренды

Чехия находится на той стадии, когда арендные платы в стране намного выше, чем ежемесячные платежи по ипотеке. Это помогает возвести рынок аренды в новый ранг активного заработка, не требующего особых знаний или навыков. Каждая квартира в Праге является ликвидной, а вот окончательный навар зависит от района, состояния объекта и способа финансирования, а именно, купили ли вы квартиру в ипотеку (и насколько выгодную) либо за свои собственные средства. 

Чем выгоднее ипотека и чем более ваша квартира приближается к категории люкс, тем больше повышается шанс заработать на аренде приличные суммы. Средняя доходность от аренды в Чехии 5-10% в год, что в условиях стабильной экономки и отсутствия инфляции является отличным вариантом. Более значимые суммы нереально заработать без каких-либо навыков никак иначе. Например, европейские банки по вкладам выплачивают лишь 1% годовых. Особо крупным вкладчикам - 1,5%. 

Фиксация

Возвращаясь к ипотекам, следует напомнить, что каждая из них в Чехии фиксируется на определенное количество лет. Чем ниже срок фиксации, тем, как правило, более невыгодны условия ипотеки (хотя и вариации здесь мало значительные). Ипотеки фиксируют на 1 год, на 3 либо 5. И иногда на 10 лет. Этот срок несет за собой неизменение ипотечной ставки и штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки или переход в другой банк. По окончанию срока фиксации, клиент может без всяких штрафов погасить ипотеку или выбрать более выгодный банк. 

По закону, каждый заемщик имеет право гасить в год до 20% от остатка ипотеки без штрафных санкций, а максимальная сумма штрафа, так или иначе, не может превысить 50 000 крон. Надо признаться, что этот новый закон стал значительным шагом навстречу простым людям, потому как до этого банки просто делали переход в конкурирующий финансовый институт фактически невозможным из-за невероятно высоких штрафных санкций. 

По окончанию срока фиксации банк может вам предложить более выгодные условия, подстраиваясь под ситуацию на рынке с целью, чтобы вы не ушли в другой банк. В этот момент квартиру с ипотекой можно легко продать, сменить банк или заплатить остаток ипотеки. 

Ипотека фиксируется каждые 3-5 лет на определяю ставку. Например, в 2012 году ипотечные ставки составляли 4,8%. Через 3 года всем клиентам банков той волны автоматически понизили ставку до 1,89% из-за общей ситуации на рынке. Фактически, никому из них не пришлось даже искать некий новый банк и переподписывать договора. 

Остались вопросы по ипотекам? Задайте нам их. Мы 11 лет являемся ипотечными брокерами. Мы оказываем бесплатные консультации и имеем партнерские контракты со всеми чешскими банками и финансовыми учреждениями, способными выдавать кредиты на жилье. Заказ ипотеки у нас гарантирует вам своевременность, диалог с банками за вас на чешском языке, перевод всех документов, подбор самого лучшего банка, исходя из вашей ситуации. 

Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома