Недвижимость в Чехии. Как угадать правильный момент для покупки

Все 11 лет, что существует наше агентство недвижимости, клиенты спрашивают нас, как угадать правильный монет для покупки недвижимости. Как предвидеть изменения цен, ситуации на ипотечном рынке и спрос на потенциальную инвестиционную квартиру. Давайте размышлять. 

Год 2016

В 2016 году произошло рекордное в истории Чехии повышение цен на недвижимость по отношению к предыдущему году. Цены выросли на 30%. Это было вызвано сразу несколькими факторами. Первым стало увеличением количества жителей Праги, переехавших из других стран Евросоюза ввиду развивающейся экономики Чехии, дешевой аренды коммерческих помещений для офисов и филиалов и нестабильной обстановки в Греции и Италии на почве иммигрантского кризиса. 

Второй фактор: приостановка властями Праги строительства новых жилых объектов с целью поднять интерес людей ко вторичной недвижимости, что вызвало нехватку квартир на рынке. 

Третий фактор: дешевые ипотеки, чья годовая ставка к тому моменту упала до 2% и сделала доступность жилья выше, чем когда-либо. Не последнюю роль сыграла и выдача на тот момент 100% ипотек, при которых резиденты Чехии и ЕС не должны были иметь никаких финансовых накоплений для покупки. 

Предсказания

Напомним, что аналитики рынка недвижимости предсказывали в 2016 году лишь 5% подорожание жилого квадратного метра, а по факту людей ожидал совершенно невероятный рост цен, приведший к тому, что многие покупатели, на начало года имевшие возможность прибрести трешку, под конец года уже были способны купить лишь двушку на тех же условиях. 

В предыдущие года, когда предсказывался рост цен на 4%, на рынке начиналась стагнация. Все потому, что прогнозы, на самом деле, намного тяжелее делать, чем может показаться на первый взгляд, потому что Чехия является не совсем самостоятельной страной, но частично зависит от ситуации в Европейском союзе, как с экономической, так и социальной точки зрения. Так, например, экономический упадок в Италии привел к тому, что почти четвертую часть квартир в центре Праги выкупили итальянцы. Такого поворота событий никто не мог ожидать. 

Учимся

Однако, эти факторы не только послужили причиной столь высокого подорожания, но и в целом являются причинами, почему недвижимость может падать или возрастать в цене. Учитывая, что Прага по-прежнему страдает сильным недостатком квартир, можно предположить, что это логически приведет к подорожанию квадратного метра. Аналитики рынка предвещают 4% к концу года. 

Что может принести год грядущий:

  • Учитывая нестабильную политическую ситуацию в Италии, можно рассчитывать, что итальянских мигрантов Прага также встретит досрочно много в ближайшее время. Они покупают в чешский столице не только квартиры, но и целые исторические здания (доходные дома), которые реконструируют и продают либо сдают по квартирам; 
  • Чехия является притягательной страной для многих граждан ЕС, создающих недостаток квартир на местном рынке, из-за ее восхитительного географического положения, быстрой и дешевой возможности добираться из нее в любую точку Европы, безопасности на улицах и недорогой недвижимости. Цены за метр жилья в Праге стартуют у 2000 евро на окраинах и доходят до 4500-6000 евро в самом центре города, в его исторической части; 
  • Застройщики по-прежнему строят на 10% меньше квартир, чем прослеживается актуальный спрос, что снова-таки вызовет недостаток недвижимости, и это логически должно тянуть цены вверх;
  • Немаловажным фактором является и то, что власти Праги до 2034 года не утвердили ни одного значительного расширения города, что постепенно проводит к тому, что, в рамках чешских реалий, его границы просто трещат. И хотя Прага по-прежнему является одним из самых неплотно заселенных городов Европы, изменения, происходящие в ней на почве растущего населения видны даже невооруженным глазом. Плотность населения Праги: 2600 человек на км2. Для сравнения, плотность в ближайших большие городах: Берлин 3800 человек/км2, Вена 4200 человек/км2, Варшава 3370 человек/км2. 

Выводы

Ввиду сложившейся ситуации, можно предположить, что цены на пражскую недвижимость будут лишь расти, что делает покупку именно сейчас разумной. На практике, предугадать сильное подорожание практически невозможно, остается лишь верить анализу рынка недвижимости и экономическим отчетам. 

Если основываться на статистических данных, средняя продолжительность принятия решения человеком по вопросу покупки недвижимости за границей длится около полугода. За этот срок успеть отловить изменения на рынке сможет далеко не каждый потенциальный покупатель, потому мы настоятельно рекомендуем исследовать ситуацию в прошлые и текущий год. 

Если брать в расчет весь период существования нашего агентства, но на каждом этапе, когда клиенты решали подождать, их ожидало подорожание, которую сулило потери дополнительной комнаты, либо Праги, как города, вообще. Их интерес, ввиду недостатка финансов, начинал смещаться за столицу, что являлось бы хорошим вариантом для личного проживания, но весьма неразумным решением с точки зрения покупки инвестиционной квартиры. Загородную недвижимость значительно тяжелее сдавать: выбор потенциальных арендаторов совсем не велик, оттого собственник квартиры часто лимитирован запрашиваемой месячной арендой, в то время как в Праге можно весьма выгодно сдавать свое жилье, пользуясь ценовым разнообразием. 

За границей

В вопросах покупки зарубежной недвижимости стоит всегда руководствоваться страной и регионом внутри нее. Ошибочными обычно являются те действия, когда клиенты, заранее настроенные на Чехию, тянут несколько лет, что приводит к обесцениванию их накоплений. 

Чего никогда не случалось в Чехии:

  • Чешская экономика в своей истории не знала потрясений. Страна не особо пострадала даже во время мирового кризиса 2008 года, когда содрогалась даже более богатая Испания; 
  • Обвалов на рынке чешской недвижимости не наступало никогда;
  • Ни один застройщик Праги не обанкротился (их 180);
  • Ни одни застройщик не затянул сроки сдачи объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца;
  • В истории Чехии была лишь одна махинация, при которой застройщик обманул покупателей недвижимости (Проект “Зеленая долина”). Государство компенсировало пострадавшим ущерб.

Страховка от потерь

Опасаться совершить ошибку в сделках на крупные суммы – совершенно естественно, потому нужно внимательно подойти к выбору инвестиционной недвижимости. Вся недвижимость Праги является высоколеквидной, что значит, что она быстро сдается в аренду и также быстро и беспроблемно продается в случае необходимости. Чтобы застраховать себя от любых предполагаемых рисков, стоит усвоить самые простые правила:

  • Рассматривать люксовую недвижимость стоит лишь в центре города. Историческая Прага – сердце города – не способна увеличивать свою територию, а это значит, что этот кусок Чехии всегда будет в цене. Покупка супердорогой квартиры далеко от центра может сулить финансовые потери. Если она выйдет из моды, если вокруг нее построят что-то подобное, если в районе начнется шумное строительство… Все это может повлиять на цену в перспективе. Однако в центре Праги этого не случится никогда. Даже через 50 лет центр чешский столицы будет единственным и неповторимым.
  • Не покупать квартиру у сомнительных закройщиков. Они завышают цены и предлагают более низкое качество домов, чем чешские, немецкие и другие, работающие на местном рынке. В наше время найти информацию можно о ком-угодно. В конце концов, для этого у вас есть мы.
  • Не покупать квартиру в здании посреди поля. В ближайшее время вокруг него начнется строительство, которое повлияет на ваш комфорт и комфорт всех ваших потенциальных арендаторов.
  • Не покупать квартиру у шумных перегруженных дорог. Даже в центре, эти улицы могут обесцениться, или, как минимум, потерять в цене. 
  • Стремиться инвестировать либо в историческую недвижимость либо в стандартные типовые новостройки, которые всегда пользуются спросом (очень дорогие эксплозивные новые проекты имеют тенденцию несколько терять в цене). 

Ипотеки

Чешские банки выдают ипотеки иностранцам с шенгенской визой или вовсе без нее. Любой турист может купить в Чехии жилье в кредит на основании своего паспорта и подтверждения о зарплате с родины. Обладатели чешской долгосрочной визы предоставляют справку о доходах из Чехии. Доходы можно комбинировать из нескольких стран стразу. 

Обладатели досрочной визы могут рассчитывать на 80% от стоимости жилья под 2% годовых; те, у кого нет визы, претендуют на 60% под 2,5%. 

Все физические и юридические лица с любым гражданством или местом постоянного проживания/регистрации имеют право в Чехии покупать жилье и воспользоваться программой государственного льготного кредитования – ипотекой. Все счета в чешских банках застрахованы государством. 

Прогнозы

Застройщики официально объявили, что собираются поднять цены на пражские новые квартиры на 4% к концу года. Аналитики рынка предполагают, что 2018 год принесет временную заморозку цен. Это значит, что период до ноября 2017 года является самым привлекательным для покупки недвижимости в Чехии, предлагая самые низкие цены в обозримом будущем. 

Ипотечные ставки с 2% должны подняться до 2,12% что принесет подорожание и ипотек для иностранцев без чешской визы. 

Обратитесь к нам по любым интересующим вас вопросам. Наши высококвалифицированные специалисты с радостью помогут вам с выбором недвижимости, оказав компетентную консультацию бесплатно в том объеме, который вам будет необходим. 

Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома