Большинство сдаваемых через Airbnb пражских квартир является бизнесом по мнению властей. Что это значит и как быть?

Чешский закон различает сдачу квартир в аренду и услуги по расселению людей, подобные гостиницам. Расселение людей является в Чехии предпринимательской деятельностью, требующей разрешения на занятие ею и оплату всех соответствующих налогов.

Ввиду высоких заработков, которые предлагают сайты как Airbnb (для сравнения, доходность от краткосрочной аренды 15% против 5-7% от долгосрочной), все большее количество людей покупает квартиры с целью их посуточной сдачи туристам, коих только в Прагу приезжает около 7 миллионов в год. 

Прага в лидерах

Оттого в чешской столице планируется урегулирование правил расселения гостей и ужесточение многих условий, которые, как ожидается, приведут к тому, что предложение долгосрочной аренды и продажи расширится на тысячи новых объектов. Постепенно мы будет вас о них информировать.

Последние годы, для все того же сайта Airbnb, Прага – один из самых перспективных рынков, более того, город занял первое место за 2016 году по количеству сдаваемых посуточно квартир на душу населения. Из анализа Ведомства власти видно, что за прошедший год в столице было сдано 18 586 квартир, что составляет 4/5 всего предложения аренды в городе. 

До сих пор плохо регулируемая и мало контролируемая сфера, таким образом, обратила на себя внимание властей, которые, безусловно, решили пополнять госказну и за ее счет. Это проводит к ряду поправок. Первыми начали именно власти города, которые в ближайшее время обяжут всех, кто сдает квартиры туристам, регистрироваться для оплаты туристических налогов за каждого заселенного гостя, а это 15 крон. По мнению чиновников, уже сейчас город ежегодно теряет около 120 миллионов крон только на недоработках закона по отношению к краткосрочной аренде.  

Факты о посуточной сдаче в Праге

  • Прага предлагает к аренде 11,5 тысяч из 16 000 квартир во всей Республике (это почти 72%);
  • средний годовой доход на посуточной аренде составляет 15%;
  • в Прагу в 2016 году проехали 710 тысяч туристов, которые арендовали квартиру через сайты, специализирующиеся на краткосрочной аренде;
  • в Праге действует несколько специализированных фирм, которые занимаются посуточной сдачей недвижимости туристам от лица владельцев, освобождая его от волокиты. Мы – одна из таких фирм;
  • многие фирмы не берутся посуточно сдавать квартиры, находящиеся за пределами центра города. В таких случаях они не могут гарантировать регулярную заселенность в течение всего года;
  • Прага ведет переговоры с сайтом Airbnb. Их результатом может стать дополнительный туристический платеж, который будет автоматически начисляться через сайт прямо в пражскую казну (это уже происходит в Париже и Сан-Франциско). Прага хочет взимать 15 крон, столица Франции, например, взимает 49 крон;
  • в Праге нет туристический сезонов. В Республике нет моря, от которого зависит туристический приток во многих странах, а мягкий климат города позволяет туристам комфортно его изучать даже зимой; 
  • квартиры площадью около 60 м2 в центре Праги, где можно поселить 2-4 человека одновременно, зарабатывают на 30-40% больше на краткосрочной (посуточной) аренде, чем аналогичные на долгосрочной; 
  • туристы при посещении Праги предпочитают квартиры отелям. Как показывают социологические опросы, это помогает им себя почувствовать настоящими пражанами хотя бы в течение нескольких дней;
  • с 2016 по 2017 год интерес туристов к посуточной аренде в Праге вырос на 120%;
  • фирмы, которые занимаются управлением недвижимости, регистрируют подопечные квартиры в Администрации города и оплачивают все необходимые налоги, благодаря чему у владельцев недвижимости не возникает проблем; 
  • по данным Администрации Праги, примерно 3700 посредников, сдающих квартиры в районе Прага 1, могут быть потенциальными налогоплательщиками на основании краткосрочной аренды, в то время как официально зарегистрировались таким образом лишь 400 из них. 

Ситуация в мире

Сейчас в мировых столицах прослеживается тенденция, что туристы, в буквальном смысле, выселяют местных людей из их квартир в погоне последних за заработками. В некоторых городах, как Амстердам и Париж, в рамках одного подъезда в центре города может сдаваться в посуточную аренду больше квартир, чем оставшееся количество тех, где живут местные люди. Это влияет на атмосферу города, на его экономику и удорожает цены на квартиры настолько, что тянет за собой и долгосрочную аренду, из-за чего для части местных жителей становится слишком дорого снимать квартиру в Праге, хотя до появления сайтов Airbnb и Booking аренда была, можно сказать, в крови чехов. Они арендовали жилье целыми поколениями. 

Эта проблема чрезвычайно высоко стоит в Барселоне, где, например, для борьбы с этим и регулирования количества сдаваемых квартир, ввели обязательное получение лицензии всеми, кто сдает квартиры через подобные сайты. За невыполнение город уже однажды оштрафовал сам сайт Airbnb на 600 000 евро, призвав, таким образом, и его отвечать за наличие лицензии. Т.е. при регистрации на сайте, владелец квартиры уже обязан предоставить лицензию.

В Берлине все по той же причине вышел закон, запрещающий сдавать посуточно квартиру, если в ней не живет сам собственник (или официальный арендатор). Закон вступил в силу в тот момент, когда на 3,5-милионную столицу Германии в предложении Airbnb числилось 11 000 квартир. Заметьте, что Прага в пересчете на душу населения уже опередила Берлин, а подобный закон еще не введен. После вступления в силу закона на рынок долгосрочных аренд вернулось 4000 берлинских квартир.

В упомянутом Амстердаме нельзя сдавать квартиру посуточно более 60 дней в год. Помимо этого, в городе завели специальную телефонную линию, по которой соседи могут жаловаться на шум или грязь в подъезде, вызванные туристами, арендовавшими жилье через один из сайтов-посредников. 

Предприниматель

Чешский закон рассматривает собственника жилья, сдающего свою квартиру на несколько дней более одного раза за короткий промежуток времени, как предпринимателя. А, значит, он должен зарегистрироваться для получения лицензии предпринимателя и платить налоги. Более того, такой собственник регистрируется как плательщик НДС, если рекламирует свою квартиру через зарубежные сайты, вроде Airbnb или Booking. Чешское министерство финансов для контроля за исполнением этого закона нанимает целый ряд проверяющих, которые будут специализироваться только на сегменте посуточной аренды. 

Если квартира соответствует одному из следующих признаков, ее владелец становится предпринимателем:

  • цена за проживание в квартире в объявлениях указана за день или неделю;
  • гость оплачивает в цене за проживание и сопутствующие услуги, как уборка, смена постельного белья и ланч;
  • квартира в объявлениях указано, как логический аналог отелю (например, место для ночлега, квартира на сутки, место для отдыха);
  • квартира сдается в аренду регулярно и с постоянной периодичностью;
  • квартира выступает ночлегом для гостей на дни (а не на месяцы и годы).

Ипотека

Ипотеки в Чехии выдаются под 2,5% годовых, что легко компенсируется заработком на краткосрочной аренде, равным 15%. Прибыль остается после оплаты услуг посредника, уборок, стирок и прочих организационных вопросов. Многие инвесторы покупают квартиры, планируемые сдавать посуточно, в ипотеку и покрывают ее за счет гостей, оставаясь при том в наваре. Кредиты выдаются и иностранцам с чешской визы и без. Это значит, что турист может купить квартиру и оформить на нее ипотеку. 

Вся ситуация с краткосрочными арендами привела к тому, что покупка недвижимости в Праге с целью ее сдачи в краткосрочную аренду стала самым популярным поводом приобретения. Более того, 75% пражских квартир, числящихся в преложении по краткосрочной аренде, сдает не сам собственник, но профессиональные фирмы, вроде нашей. Т.е. люди действительно покупают квартиры, как готовый бизнес. 

Сдав на управление в наше агентство недвижимости вашу квартиру, вы защите себя от всех проблем, связных с неуплатой налогов, ошибками в налогах не в вашу сторону и других возможных неприятностей, возникших на почве заработка на посуточной аренде туристам. Мы оптимизируем ваши налоги и сделаем из вашей квартиры передовой процветающий бизнес, приносящий стабильный доход долгие годы. Задайте свой первый вопрос прямо сейчас!

 Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома