В Праге заканчиваются "дешевые" новостройки

В Праге среди оставшихся 3000 новых квартир в продажу поступили лишь 550 из них, чья цена не достигла 4 миллионов крон. Большая часть квартир еще находится на этапе строительства. Из-за сокращающегося количества новостроек ожидается, что через 2 года Прага будет страдать от самого настоящего жилищного ажиотажа. Уже сейчас местные застройщики мало заинтересованы в клиентах. Даже те из них, что оформляют ипотеки, являются для девелоперов не самым ожидаемым покупателем, ведь у них полно желающих заплатить сразу всю сумму.

Обесценивание?

В течение прошлого года чешская недвижимость подорожала на 30%, побив все предыдущие рекорды. Таким образом, если за 4 миллиона крон в 2015 году можно было купить трешку в широком центре, то сейчас этой суммы хватит лишь на однушку либо двушку, но в плохом состоянии. То же самое случилось на рынке новостроек: пару лет назад за 4,5 миллиона крон можно было купить трешку в одном из модных проектов на этапе котлована, сейчас этой суммы едва хватит на двушку. Несмотря на то, что на, первый взгляд, эти факты звучат, как плохая новость, на практике речь идет о возрастании престижа Праги, о спросе на нее, как на город, и на ее территории, что свидетельствует о стабильный и стремительно развивающейся экономике и сулит надежные инвестиции для всех, кто задумывается о приобретении квартиры в ближайшее время. 

Зачастую именно новостройки оказываются самыми перспективными с точки зрения их покупки инвесторами, хотя бы потому, что они полностью готовы к заселению, что позволяет быстро начать зарабатывать на них, а не терять время, необходимое для ремонта. 

Ситуация на рынке новостроек

Половина предлагаемых новых квартир с ценой ниже 4 миллиона крон – это квартиры-студии. Самое большое количество таких строящихся квартир расположено в Праге 9 и Праге 5. Первый район является развивающимся, второй – развитым. В самых дорогих и престижных районах города Прага 1,2 и 6 за эту цену не найти даже самые маленькие квартиры. В Праге 3 и 8, которые огибают собой центр города, почти не осталось новых квартир, а вот Прага 10 пока предлагает неплохой выбор. Квартиры этого сегмента там имеются, а сам район удобно расположен в широком центре города, плавно перетекая в зеленую окраину. Речь, однако, в этом случае идет о проектах супер-дешевого сегмента, где даже за балкон надо платить отдельно. 

Прага 1 и 2 составляют центр города. Прага 3,4,5,6,7,8 являются прогрессивными районами широкого центра, частично граничащими с окраинами. Прага 9 и Прага 10 – развивающиеся районы, где многое строится для семей с детьми. Прага 11-22 – это небольшие районы на окраинах города, во многом представленные новостройками и частной коттеджной застройкой. 

Официально, примерная цена новой пражской квартиры для семьи в достойном районе и от хорошего застройщика оценивается в 6,15 миллионов крон, а это значит, что эта цифра впервые перешагнула отметку в 6 миллионов. Для большинства обычных пражан этот ценовый лимит является крайне сложно достигаемым. Например, если взять за средний заработок сумму 29 346 крон, полученную из официальной статистики, получится что среднестатистический пражанин будет копить на квартиру примерно 17 лет. Для сравнения, жители других чешских городов, как Оломоуц, Карловы Вары или Либерец, накопят на жилье за 5 лет. Есть регионы, где человек купит себе квартиру с 24 средних зарплат. Дорогая Прага притягивает бизнесменов, студентов и молодые семьи благодаря своим возможностям и комфортности жизни, что позволяет инвесторам зарабатывать на аренде, все еще очень популярной в Чехии. Более того, интерес к долгосрочной аренде увеличился за последний год на 15% именно по причине отложенной покупки подорожавших квартир чешским семьями. У вас есть средства для инвестиции? Значит, у вас есть то, что нужно для успешного бизнеса. Купите квартиру и сдайте ее обычной чешской семье. А мы поможем. Долгосрочная аренда в Праге приносит около 5-7% годовых стабильного дохода, краткосрочная (посуточная) аренда туристам приносит 15% годовых в центре города.

Сокращение количества новых квартир

Почему это происходит:

  • недостаток земли в Праге. До 2034 года не утверждено расширение границ города;
  • самый зеленый город Европы. 44% территории Праги занято полями, лесами и парками, что власти города не собираются менять. Если смотреть на Прагу с любой ее горы или вышки, то видно, насколько город зеленый;
  • сложность получение строительного разрешения застройщиками. Власти Праги выдают в нагрузку девелоперам реставрацию старых станций метро или различных устаревших зданий, что увеличивает расходы фирм и продлевает сроки строительства;
  • население Праги ежегодно увеличивается на 5-7%. Если бы часть городского населения не переезжала в деревни, город бы был уже гораздо более густо населен, чем сейчас. Актуальная плотность населения Праги одна из самых низких среди европейских столиц: 2500 человек на км2. Варшава, Копенгаген, Стокгольм, Вена..все имеют плотность населения 4000-6000 человек на км2. Париж, для примера, 22 000 на км2. 
  • несколько лет назад в Чехии начали падать ипотечные ставки, что привело к рекорду в 2015 году, когда трудоустроенным работникам выдавали ипотечные кредиты под 1,39% годовых. Это породило бум на рынке недвижимости. Увеличение ставок могло стать поводом уменьшения спроса на недвижимость, чего не произошло, но застройщики сократили количество планируемых квартир.

Эти факторы влияют на значительно уменьшающееся количество строящихся квартир. Уже сейчас, за первое полугодие 2017 года, было продано 3/4 всех ожидаемых квартир, что постепенно приведет к глобальному недостатку нового жилья. Старое тоже не может покрыть все нужды текущего населения Праги, ввиду его недостатка и массовой сдачи в посуточную аренду через сайт Airbnb. 

Новые квартиры имеют целый ряд преимуществ и логически делятся на три типа. 

Преимущества новостроек:

  • готовы к заселению. Новые квартиры в Чехии сдаются с готовым балконом, туалетом, ванной, сантехникой, дверьми и окнами. Остается ставить кухню и мебель и жить/заселять квартирантов;
  • в новых домах невысоки платежи в Фонд ремонтов. Не нужно отчислять высокие платежи на ремонт здания;
  • в новом здании все новое, что логично. Это обеспечивает тепло, хороший напор воды, современные окна и многое другие, что частично или полностью порой отсутствует в старом жилом фонде;
  • почти во всех новостройках есть подземный паркинг. Проживая в старых домах, люди, в лучшем случае, паркуются во дворе своего дома; 
  • современные подъезды с лифтами, зеркалами, большими расстояниями для колясок и т.д.;
  • кладовки, реально пригодные для использования. Часть пражских старых кладовок полузатоплена либо подвалы имеют повышенную сырость. И хотя многие старые дома сейчас реставрируются, в новом фонде этот нюанс просто не обсуждается. Сухие, чистые и комфортные кладовки по умолчанию;
  • более низкие коммунальные платежи благодаря хорошей изоляции современных зданий. 

Невзирая на все выше перечисленные преимущества и общие черты всех пражских новостроек, их можно разделить на 3 неофициальных типа:

Микрорайоны

Новые застройки в микрорайонах понятны и близки нам. Ведь многие из нас вырастали именно в таких. Застройщики выкупают поля в Праге и возводят там районы, состоящие из десятков новых прогрессивных зданий. К таким районам подводится городской транспорт, здесь расположены детские площадки, магазины и даже бассейны. Такой тип жилья представлен на городских окаринах.

Блочные

Блочные новостройки встраивают в старые кварталы на месте снесенных старых домов. Развитые районы способны предложить многое: лучшие магазины и рестораны, музеи и театры. Количество таких новостроек ограничено. Их расположение уникально. Они во многом совмещают в себе все лучшее от старой и новой Праги.

Старые новостройки

Прага почти целиком строилась по планам, что сильно отличает ее от других городов. Современные строительные компании сносят сердцевину зданий, оставляя его фасад, и по планам восстанавливают здание со всеми его историческими и ценными элементами и старинной душой. На практике, жилец такого дома живет в новом доме, комфортном и теплом, но внешне выглядящим как старинный дом, которому уже несколько веков. Это уникальный и неповторимый тип новостроек. Основная масса строительных фирм, занимающихся таких бизнесом, походит из Италии. Они массово скупают старинные здания и дает им новую жизнь. 

На сегодняшний день на рынке Праги работает 180 застройщиков, включая самых мелких, которые строят одно здание на 15 квартир в год. Часть из них из-за сворачивающегося строительства уходит в другие города Чехии, где получить строительное разрешение намного проще. Данная реальность удорожает пражские новостройки и делает их большим экслюзивом. Поторопитесь купить новую квартиру уже сейчас, чтобы успешно сдавать ее долгие годы либо перепродать в тот момент, когда недостаток новых квартир выйдет за все рамки. А аналитики рынка недвижимости предсказывают именно это. Не упустите нужный момент приобрести квартиру уже сейчас. Мы 11 лет на рынке чешской недвижимости и будем ассистировать вам во всех вопросах. 

 Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома