Прага. Типы квартир в старом жилом фонде

Прага вот уже десять лет переживает бум новостроек, который сейчас, по целому ряду причин, идет на спад. Чешская столица возродила интерес к своему старому жилому фонду, представленному не только разными эпохами и архитектурными стилями, но и разными ценовыми категориями. О них мы и поговорим сегодня. 

Квартира, расположенная в старом доме, стоящем прямо рядом с новым, будет всегда дешевле на 20-30%. Хотя бы потому, что в настоящее время в Праге застройщикам очень тяжело и дорого получить строительное разрешение, что в конечном счете выливается в то, что они включают свои финансовые и временные потери в конечную стоимость квартиры. 

Панельные дома

Панельные дома активно строились в Праге с 60 по 90 года прошлого века, в значительной степни заполонив каждый район. Их можно в небольшом количестве встретить даже в историческом центре города. За последние годы эти строения были глобально и на высоком уровне приведены в порядок. Утеплен фасад, заменено крыльцо, заменены лифты, обновлена крыша, канализация. Их просто не узнать. Типичный пражский “панелак”, как называют такие дома чехи, находится в классическом микрорайоне советского типа в широком центре Праги и на ее окраине. Такие районы очень развиты и способны предложить прекрасные детские сады и школы в достаточном количестве, огромные торговые центры и массу развлекательных учреждений. При этом, это самое дешевое жилье в городе. 

Чехи массово покупают квартиры в панельных домах обычно с целью получить более просторную квартиру в развитом районе за относительно доступные деньги. Средний размер “трешки” в панельном доме около 85 м2, бывают даже по 95 м2. Такой метраж в других типах жилья является надстандартным и почти всегда связан с дополнительными финансовыми инвестициями. 

Квартиры в панельных домах имеют просторные лоджии, нередко способные предложить красивый вид на город. Прага – очень низкий город, где в основном панельные дома являются самыми высокими зданиями. 

Минусы: 

  • повышенная слышимость между квартирами; 
  • ванная комната построена из спрессованных перегородок, которые массово заменяют кирпичными;
  • низкие потолки: 2,45 м;
  • не очень высокий строительный потенциал. С бетонными стенами тяжело работать, многие из них являются несущими, что значит, что при работе с ними необходимо строительное разрешение; 

На октябрь 2017 года цены таковы:

Квартира-студия около 2 400 000 крон в широком центре Праги,

Трешка около 4 200 000 крон в широком центре, на окраине – 3 800 000 крон. 

Дома первой Чехословацкой республики

Первая Чехословацкая республика существовала с 1918 по 1938 года, но породила особый тип жилья, который строился даже после ее официального распада. Речь идет о качественных кирпичных постройках, который фактически целиком составляют широкий центр города. Дома представлены как малоэтажными, так и многоэтажными зданиями. После реновации такие здания порой достаточно сложно отличить от новостроек. Они имеют больше окна, в них зачастую есть возможность установить лифты, они теплые, комфортабельные, имеют помещения для колясок и велосипедов, комфортабельные подвалы и просторные комнаты. Такие квартиры предлагают невероятный строительный потенциал. В таких квартирах легко меняется канализация, электричество и многое другое. После проведенных работ не остается визуальных следов благодаря качественным кирпичным стенам. Дома теплые, нередко имеют невероятно высокую звукоизоляцию благодаря мощным половым перекрытиям и стенам. Они расположены в самых восхитительных и развитых районах города. Несмотря на устаревшие планировки, большинство пражских квартир этого периода внутри самой квартиры не имеет несущие стены, что позволяет полностью перестраивать жилье. Новые владельцы расширяет ванные комнаты, создают большие и комфортабельные кухни, просторные комнаты. В таких квартирах зачастую изначально предусмотрено множество кладовок, комнат для хранения продуктов (шпизарна) и прочих технических помещений, что позволяет создавать помещение для складов, гардеробные и многое другое. 

Балконы в таких зданиях бывают лишь в 50% случаев. Зачастую крохотные: около 1 м2. 

Минусы:

  • маленькие ванные комнаты, которые при современных ремонтах нередко расширяют за счет кладовок и других технических помещений;
  • неровные стены. Комната у двери может быть на 20 см шире илу уже, чем у окна;
  • таких домов почти нет на окраинах города. Они исторически не успели туда добраться и были заменены панельной постройкой в 60 года 20 века. 

Цены:

Квартира-студия 3 500 000 крон в широком центре Праги,

Трешка в широком центре 6 000 000 крон.

Исторические здания

Роскошные здания  периода с 12 века до начала 20 века представлены самыми разными архитектурными стилями. 

Прага 1

Район Прага 1 практически целиком застроен жилыми домами 12-14 веков, многие из которых в современной Праге являются гостиницами. И все же на рынке чешской недвижимости достаточно широко предложение люксовых квартир в таких зданиях. Обычно такие квартиры имеют огромную жилую площадь. Они расположены в самом престижной и востребованной районе целой Чехии. Не только здания, но и сами квартиры пропитаны духом старой Европы, где каждый камень писал историю. 

Дальше центра данный тип постройки практические не встречается в качестве жилых домов.

Минусы:

  • зачастую непригодные к использованию подвалы из-за многочисленных наводнений;
  • низкие потолки;
  • сильно неровные стены;
  • деревянные окна с низкой теплоизоляцией, которые нельзя менять;
  • невозможность или ограничения по проведению ремонтных работ, связанные с исторической ценностью объекта;
  • отсутствие балконов;
  • отсутствие возможности утепления фасада из-за его исторической ценности;
  • разноуровневый пол в рамках одной квартиры;
  • арки посреди квартиры, под которыми можно проходить лишь пригнувшись.

 Цены:

квартира–студия в центре Праги стоит 7 000 000 крон, трешка: 20 000 000 крон.

Прага 2

Здания в стиле Ренессанс в красивых исторических районах, далеких от туристических троп. Они отреставрированы и в них царит уникальный дух романтический Праги. Высоченные потолки 3-4 метра, роспись на стенах и потолке не только внутри подъезда, но и многих квартир. Во время реконструкции в такие дома устанавливают лифты. Они очень комфортабельные и уникальные. Массово расположены в районах Прага 2 и Прага 3. Квартиры имеют высокий строительный потенциал благодаря качественных кирпичным стенам, но ряд ограничений ввиду исторической ценности объекта.

Минусы:

  • запрещена замена окон стеклопакетами. Можно заказывать лишь реплики оригинальных окон. Однако начальна цена такого окна: 2000 евро и оно может быть только из дерева;
  • запрещено стекление балконов;
  • невозможно утепление фасада.

Цены:

квартира студия в Праге 2 на Королевских Виноградах от 6 000 000 крон;

Трешка от 11 000 000 крон.

Первые новостройки

Новостройки современного стандарта в Праге в небольшом количестве стали появляться в 90 года прошлого века, тогда будучи доступными лишь единицам. В двухтысячных годах Прага стала разрастаться новыми районами, где возникали новые современные квартирные дома. На месте многих снесенных зданий в центре также возводили новостройки. Сейчас это жилье уже считается старым. Его возраст насчитывает около 20 лет, но оно по-прежнему ассоциируется с высокими стандартами. Первые новостройки расположены в районах, куда не добраться новым зданиям: в развитых районах с историей и инфраструктурой. Когда их строили, в Праге еще было место. Постепенно даже дома тех времен проходят реконструкцию, хотя многие из них и без того находятся в весьма достойном состоянии. Они хорошо экономят деньги благодаря высокой теплоизоляции и нередко их все еще называют новостройками, хотя официально новым в Чехии дом считается 8 лет. Такие дома являются прародителями современных зданий, правда тогда окна были поменьше. Современные новостройки в 90% случаев имеют французские окна. 

Первые новостройки предлагают высокий стандарт жилья с хорошо утепленными подвалами, подземным паркингом и ровными просторными комнатами. Ценово в большинстве случаев они достигают уровня современных новостроек из-за их прекрасного расположения в лучших района чешской столицы. 

Минусы:

  • более низкие теплоизоляционные свойства в отличие от современных новостроек;
  • отсутствие французских окон;
  • отчисления в Фонд ремонтов достаточно высокие, как в старых домах, потому что дом хоть и выглядит как новый, по многим параметрам уже новым не является.

Цены:

квартира-студия в широком центре Праги 4 000 000 крон,

трешка в широком центре 6 500 000 крон.

Преимущества

Пражская недвижимость подорожала на 30% за полтора года, чего никогда не случалось в обозримой истории страны. Подорожание связано с возрастающим интересом к Чехии зарубежных инвесторов из стран Евросоюза и стабильной экономикой Чехии, которая даже мировой кризис 2008 года пережила играючи. По социологическим опросам того времени, чехи почувствовали кризис лишь в том, что поехали в отпуск не 2 раза за год, как обычно, но лишь один раз. Обычно чешская семья летом едет на море, а зимой – кататься на лыжах и сноубордах. 

Мы часто говорим с вами о преимуществах новостроек, готовых к заселению, современных и красивых. Сегодня давайте разберем плюсы и главные преимущества старого жилого чешского фонда, способного предложить немало:

  • огромный строительный потенциал. В Праге реально купить совершенно разбитую квартиру и сделать из нее конфетку по своему вкусу. На практике, такое решение принесет невероятную экономию средств, относительно покупки новой квартиры;
  • более низкая стоимость квадратного метра. Примерно на 30% дешевле при одинаковой площади и районе;
  • гораздо более широкое разнообразие районов, чем при выборе новой квартиры;
  • состоявшийся состав жильцов. Еще на этапе покупки можно выяснить, какие проблемы есть в доме, как они решаются, какие отношения у жильцов и кто они вообще. При заселении в новый дом остается лишь надеяться, что соседи вокруг не владеют пятью собаками каждый. 
  • более старшие квартиры всегда находятся в районе с блестящей инфраструктурой, в то время как многие микрорайоны с новостройками строятся в поле, куда после сдачи дома в эксплуатацию подводят одну автобусную линию;
  • большинство старых домов застрахованы от возможного строительства по близости. В новых районах идет нескончаемая стройка, что вызывает постоянный шум и даже загораживание вида из ваших окон, что фактические исключено в старом жилом фонде. 

Обратитесь к нам за консультацией. Мы 11 лет успешно работаем на рынке чешской недвижимости. Все наши сотрудники постоянно проживают в Праге и знают ее реалии не понаслышке. Позвоните прямо сейчас и задайте свой первый вопрос. 

 Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома